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上市房企融资渠道或收紧借新偿旧模式难以为

2019年02月04日 栏目:租房知识

上市房企融资渠道或收紧 “借新偿旧”模式难以为继借新偿旧是房企普遍采取的资本运作方式。今年以来上市房企发债融资动作频繁,截至目前发债

上市房企融资渠道或收紧 “借新偿旧”模式难以为继

借新偿旧是房企普遍采取的资本运作方式。

今年以来上市房企发债融资动作频繁,截至目前发债规模逼近万亿。业内分析认为,依赖高负债激进拿地或并购扩张的房企正在累积风险。一方面,融资渠道或将收紧;另一方面当房价下调,绝大部分房企将面临空前的资金压力。

融资? 房企举债规模近万亿

9月26日,荣盛房地产发展股份有限公司公告称,拟发行债券规模不超过人民币70亿元的公司债券,募集资金将用于偿还公司借款、调整公司债务结构;并拟用剩余部分资金补充公司营运资金,改善公司财务状况等。

据统计,出于购置土地、偿还债务等资金需求,进入下半年后上市房企持续在资本市场发债融资。仅仅以公司债为例,9月份以来,先后有越秀地产、碧桂园、蓝光发展、莱蒙国际、中房地产、五洲国际等企业陆续公布了发债计划。

9月5日,碧桂园控股有限公司宣布,公司于9月2日完成全称为“碧桂园控股有限公司2016年非公开发行公司债券(第四期)”的发行,发行总额为人民币100亿元。第四期发行金额为人民币41

上市房企融资渠道或收紧借新偿旧模式难以为

.7亿元,票面利率为每年4.15%,年期为4年,碧桂园称,发行国内2016年第四期非公开发行债券的所得款项将用作集团若干现有债务再融资及一般营运资本用途。

9月9日,四川蓝光发展股份有限公司发布公告称,其计划发行2016年第一期公司债券,债券基础发行规模为人民币10亿元。拟将本次债券募集资金扣除发行费用后用于改善债务结构、偿还公司债务以及补充营运资金。

此外,中房地产、五洲国际等企业也有不同规模的发债动作,9月以来十几家房企发债规模超过500亿。这些企业表示,发行债券是为进一步改善公司债务结构、拓宽公司融资渠道、满足公司资金需求。

Wind统计数据显示,2016年前8个月,房地产行业上市企业的债券发行量共990只,超过2015年全年总数。截至9月19日,发行规模已经突破9600亿元,为2015年同期的三倍以上。

克而瑞研究中心分析师房玲认为,总体来看,2016年上半年上市房企的债务及融资方面呈现以下几大特点:现金总量较2015年末显著提升;公司债发债潮引发房企负债总量上升,但长短期债务结构明显优化;净负债率总体水平“明降暗升”,但平均融资成本进一步下降。

压力? 负债率居高不下

值得一提的是,碧桂园、蓝光发展、中房地产等企业公布的发债用途均包括了偿还旧债部分。事实上,借新偿旧是上市房企普遍采取的资本运作方式。

综合上半年财务数据,上市房企资产负债率依然处在阶段性高位。尤其是龙头房企的资产负债率普遍较高,例如嘉凯城资产负债率为93.55%,较上年84.64%提高8.91个百分点;此外,包括万科、绿地控股等18家房企资产负债率达到80%以上。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉,对于上市房企来讲,融资之后首先是增加土地储备,为后续开发做长远打算。为了解上市房企的资金状况,该机构对159家房地产上市企业资金状况进行了梳理分析。

从有息负债总量的排名来看,企业规模越大,有息负债也会相对越高。

某房地产研究院的统计数据显示,上半年发债规模前五名的上市企业在土地市场均有不同程度的拿地动作。其中,上半年负债总额510.47亿元,资产负债率为85.60%的信达地产曾在一周时间内先后在杭州、上海竞得两宗高溢价率地块,耗资近200亿元。

“这些房企在今年上半年的债务融资规模较大,凸显较为积极的战略扩张态势。”某研究院智库中心研究总监严跃进告诉,当然对这类房企来说,需要警惕的是后期相应的偿债压力和市场风险。