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巴曙松房地产市场在巨变中三四线库存压力加

2019年03月13日 栏目:租房攻略

巴曙松:房地产市场在巨变中 三四线库存压力加大原标题:巴曙松:房地产市场在巨变中 三四线库存压力加大自去年底以来,我们财富大讲坛已经

巴曙松:房地产市场在巨变中 三四线库存压力加大

原标题:巴曙松:房地产市场在巨变中 三四线库存压力加大

自去年底以来,我们财富大讲坛已经连续三次聚焦中国的房地产问题。上一次是在今年的全国“两会”期间,邀请到中国社科院城市与竞争力研究中心主任、《中国住宅发展报告》主编倪鹏飞教授担任主讲嘉宾,本期则邀请来著名经济学家巴曙松教授为我们解读房地产发展趋势。嘉宾分量都不轻,体现了我们对与老百姓生活息息相关的住房问题的高度重视。房地产问题,不仅是普通百姓绕不过去的心结,更是中国经济发展绕不过去的症结。

提到巴曙松,大多数人的第一印象就是金融专家,看下他的履历几乎都与金融工作相关。那么在一个金融专家的眼中,中国房地产到底怎么样了呢?巴曙松教授主讲的“金融视角下的房地产发展趋势与预测”给听众带来了许多有益的启发。他站在宏观层面,以国际的视野,深入浅出地剖析了中国房地产存在的最根本问题,尤其是指出了房地产业在多年高速发展之后,已经出现了一些深刻的变化,不论是买方还是卖方,都需要适应这种变化,有关部门制定的一些调控政策也应该有所调整。

库存巨大、房价高企、供需结构性失衡,一二线与三四线城市苦乐不均……这些问题不是新问题了,每次关注房地产话题嘉宾们都反复提及。政府如何解决?常规库存是没问题的,但过高的库存则不健康,不搬走“高库存”这座大山,中国房地产就难以轻装前进。

讲坛主题: 金融视角下的房地产发展趋势与预测

羊城晚报财富大讲坛第76期

主讲嘉宾:巴曙松教授(中国银行业协会首席经济学家、中国“十三五”规划专家委员会委员)

策划主持:蒋江敏(羊城晚报)

讲坛时间:2016年5月15日下午

讲坛地点:中山大学南方学院图书馆学术报告厅

“去库存和不同市场的分化是今年的关键词。在建的供应量还在持续上升,而销售规模相对比较稳定,三四线城市的库存压力还有加深的可能。”5月15日,著名经济学家、中国银行业协会首席经济学家、中国“十三五”规划专家委员会委员巴曙松教授做客由羊城晚报和中山大学南方学院共同主办、越秀集团独家冠名的羊晚财富大讲坛,进行主题为“金融视角下的房地产发展趋势与预测”的演讲。他提醒,随着房地产去库存的逐步推进,警惕去库存过程中很多理财产品“地雷”陆续引爆。

房地产调控为什么这样难?去库存对今后的住宅产品形态、价格走向等将会产生怎样的影响?开发企业、购房人该何去何从?政府下一步将如何动作?巴曙松结合多年来对中国楼市的观察和思考,从金融的视角对影响中国楼市的方方面面进行全方位的分析。

1经济正受房地产业波动影响

我国已步入经济发展新常态的周期。新常态期间最大的特征是中国经济进入结构转换期,面临经济增长的新动力的形成和旧动力的逐渐弱化这两股力量的双重交织。与此同时,全球经济与治理结构也在重构,旧的均衡被打破,新的均衡还在建立,市场的动荡难以避免。

巴曙松用“正进行脉冲式探底过程”来形容2016年中国宏观经济走势。随着2009年4万亿政策的出台,经济在2010年达到12.4%的高速增长之后逐渐回落。到目前为止,这个回落的趋势还在进行之中。巴曙松分析,在1997、1998年之后,2007年之前,中国加入世贸,房地产市场开始启动,这是中国经济扩张周期持续时间最长的一个上升周期,到2007年到达了第一轮的高点。随后碰到了2008年的金融危机,经济有一个陡峭的回落。到2009年触及低点之后,4万亿的政策出台,经济有一个V型的反转。在2010年达到12.4%的高速增长之后,经济增长逐渐回落。“从目前的情况看,现在的经济增长趋势还在2010年以来的下降趋势中,2016年是这个下降趋势的探底阶段。”

2012年之后,经济波动的幅度在显著收窄,同时整个经济增长的动力在逐渐转换。在此情况下,旧的增长动力,包括房地产,在逐步减弱,新的增长动力在培育的过程中。对此,巴曙松认为,从目前的情况来看,今年仍处于经济增长趋势的探底阶段,而其中一个非常重要的影响因素,就是房地产行业的波动。所以,房地产行业已经变成一个跟宏观经济密切相关的重要产业。

2三四线城市库存压力加大眼下,房地产行业非常重要的一个主题词,就是“去库存”。

巴曙松表示,2015年房地产的销售在持续回升,全年销售面积达到12.8亿平方米,但新开工面积在持续地负增长,由此可以看出,虽然销售不错,但开发商在开工方面非常谨慎。换句话说,房地产销售回暖传递到投资回暖的时间在延长,房地产销售不错,但新增投资很谨慎,存在明显的销售投资的剪刀差。

“然而,即使在2015年销售投资剪刀差如此巨大的情况下,无论从哪种口径计算,2015 年底的房地产库存比年初在继续增大。”巴曙松总结,房地产在去库存的同时,库存还在增大,今年一季度仍继续这种情况。3月底全国的房地产库存比1月初的房地产库存大增,说明原来的在建面积在不断地变成房地产库存。所以,房地产去库存的压力应该是今年政策的主线。而不同城市、不同业态、不同的产品分化较大。“房地产行业什么人都能赚钱的时代已过。如果项目在一线城市应该还好,但如果在三四线城市,就比较危险。”巴曙松说。

房地产如何去库存?巴曙松认为,一方面,在需求端的销售面积要上升;另一方面,在供给端的新开工面积要进一步减少。从需求侧来看,2015年全国的商品房销售面积达到12.8亿平方米,已接近2013年13.1亿平方米的历史峰值水平。考虑到城镇的人口增速的趋缓

巴曙松房地产市场在巨变中三四线库存压力加

,以及在2015年下半年已经出现的销售面积的逐月下滑,巴曙松预计,今年商品房销售面积仍然会有正增长,但是增速不会太高。从供给侧来看,房地产的库存要想达到实质性的降低,在5%的销售面积增速的假设状态下,新开工面积增速需要进一步下降到-20%(2015年为-14%),对应库存面积增速-5.7%(2015年为2.6%)。

那么,房地产去库存对经济增长的影响有多大呢?巴曙松测算,房地产投资的下降对GDP 的拖累将达到0.3%左右。

3 房地产市场现五大变化

巴曙松表示,房地产市场正在出现非常深刻的一些变化。

首先,是行业变化,房地产市场正在从一手增量主导到二手存量主导转变。二手房销售超过一手房的格局率先从北京、上海这些一线城市迅速扩散到二线城市。对此,他解释道,房地产市场原先存在的严重短缺和不足的状态已经基本告一段落,而现在市场的交易量主要是二手房,现有的存量房的交易已经超过一手房。所以从金融角度来讲,当整个市场转化成二手房为主导的市场的时候,它所需要的金融服务可能跟以往完全不同,这就需要金融企业去找到新的金融业务的切入点。原来习惯于服务一手房、新房、增量房,现在则需要研究二手房的价值链。对于房地产政策来说,从中央到地方的领导必须意识到这样一个巨大的转变,房地产市场调控的对象应从以新房为主转到以二手存量房为主。

二是人口变化。以往,农村向城市持续的单向人口流入是城镇化的主要推动力,而现在从农村向城市人口的流动已经基本上接近尾声。“十三五”规划已经意识到中国的城镇化的增长,将不再是从农村向城市的人口迁移,而是更多的开始需要把没有户籍的城市人口吸纳,或者不同城市之间人口的再流动。“以上海为代表的一线城市人口的净流入在放缓,上海还出现了负增长,这就是一个新的格局,新的问题。”巴曙松指出,在这样一个新格局下,市场对房地产调控作出的反应会比以往灵敏得多。在人口净流入快速下滑甚至负增长的情况下,此时政策一收紧,不仅会造成成交量下滑,同时也会推动房价下跌。所以房地产开发商必须注意到人口流动格局的变化,并适时做出决策调整。

三是基础量的变化。房地产已成为支柱产业,目前全国房地产成交量规模已经超过十万亿元,对整个经济影响比想象的大很多。在当前的基础量下,一线城市楼市调控的潜在宏观风险,不仅关系到一线城市的行业和经济发展,更关系到全国楼市和经济发展。

四是驱动力的变化。现在房地产市场的主要驱动力是二套改善性需求,而原来的驱动力是一套刚性需求。二套改善型住房对政策调控的敏感性比一套刚需住房要灵敏得多。本轮一线城市楼市调控旨在“控房价”,所选择的对象是二套改善需求,而这部分需求恰恰是本轮楼市回暖的第一驱动力。所以这次房地产调控一出来,改善性需求马上缩水,市场需求马上回落。对此,巴曙松认为,面对与前一阶段完全不同的市场环境,如何去进行研究并作出相应的政策安排,是下一步房地产调控非常重要的一个新的任务和挑战。

五是收入变化。随着房价的不断上涨,居民购房的承受力显著下降,使得各类人群的购房需求不像以往那样具有刚性。购房需求对政策调控的弹性变大。

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