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房地产烫手的金钥匙

2019年01月13日 栏目:租房攻略

房地产:烫手的金钥匙沉寂两年之后,中国的房地产市场再度火热。在房贷首付比例下调、公积金利率上调、房产交易契税营业税减免、央行下调存款

房地产:烫手的金钥匙

沉寂两年之后,中国的房地产市场再度火热。

在房贷首付比例下调、公积金利率上调、房产交易契税营业税减免、央行下调存款准备金率等“政策红包”逐一落地后,中国楼市由回暖向暴涨演进。2016年1月,一线城市中深圳创造了超过50%的最大涨幅。一二线城市楼市联动快速上涨,三四线城市楼市库存积压未解、房价继续走跌。

2016年,中国经济延续了上一年低迷的增长幅度。在中速经济增长时代,如何一方面释放各种经济增长的活力比如减税,一方面去库存、去产能、去杠杆的供给侧改革依然是主调。但与此同时,经济不能熄火,不能因为整体经济增长的低迷而进入中等收入陷阱状态。在供给侧改革的同时,刺激需求再次成为经济发力的不二选择。

经济史学家迈克尔·伯恩斯坦在其对美国大萧条的研究中指出,转型中的经济需要强大的总需求让资源流入新部门。如果经济体的新旧部门全都萎靡不振,资本形成将会熄火,人力资本投资将会收缩,结构调整也将会停顿。强大的总需求永远是成功转型的关键。这也是凯恩斯短期经济调控有效性的理论来源之一。

资本市场治理尚未理顺、新兴产业的增长不能够替代过剩产能去杠杆去库存带来的动力,同时,也因为中国在去产能去杠杆的过程中,银行和国有企业的借贷需要转换成私人借贷以支撑经济,中国的房地产市场再次担当重任,成为拯救中国经济的金钥匙。

但是,房地产作为资本品的投资性质,使得实体经济部门和私人部门更愿意将资金投向安全和避险的通道。在拥有更好的投资主渠道之前,央行为疲弱的中国经济所提供的资金支持,可能与其预期不完全相符。中央配合房地产领域的调整政策,“压住一线城市,搞活三四线城市楼市”,拉动经济发展的想法,极有可能被投资的避险和逐利需求所扭曲。

一二线城市房价上涨,带动了大量投资客返场,深圳楼市中的投资者已超过30%,非理性投资因素上涨、市场上各种杠杆不断放大,使得房地产泡沫不断推涨,中国楼市泡沫破灭风险加速升级成为各界的共同担忧。

这种风险已经开始引起监管层的重视。3月9日,央行副行长潘功胜表示,央行会和住建部、银监会等部门协商,对房地产企业、房地产中介机构、非正规金融机构提供首付贷款的行为进行调查和规范。

在防范金融风险的同时,一二线城市采取去杠杆、增加保障房、恢复限购政策,与三四线城市灵活处理房地产库存的差别化政策应对,可能会成为将来政策层采取的现实方案。

分化的房地产市场

深圳领头的一线城市,在2016年初刷新了全国房价涨幅。国家统计局发布的全国70个大中城市房价数据显示,2016年1月份,全国重点城市房价继续拉升,一线城市住宅销售价格表现优于其他各线城市,环比涨幅自2015年12月的1.63%扩大至2.15%。

其中,深圳房价以4.1%的涨幅再度领跑全国,同比涨幅达52.7%,自2010年12月以来已累计上涨90.4%,上海、北京以同比21.4%、11.3%的涨幅紧随其后。

与之形成对比的,是三四线城市房价的持续走低。国家统计局数据,今年1月,以湛江、蚌埠为代表的三四线城市房价降幅同比超过3%;一线城市房价指数同比涨幅达23.85%,二三线城市同比接近持平,四五线城市同比继续走跌,全国楼市分化愈发明显。

全国人大代表、民革吉林省委专职副主委郭乃硕对《财经》表示,一线城市房价高涨,来自于近期房地产去库存政策密集推出的外溢效应和刚性需求进一步释放的双重作用。全国房价分化加大的局面将继续保持。

2月底召开的G20财长和央行行长会议上,周小川明确表态,中国目前个人住房贷款在银行总贷款比重中偏低,支持住房贷款大力发展。3月1日,中国人民银行正式下调金融机构存款准备金率0

房地产烫手的金钥匙

.5个百分点,这是中国央行今年首次降准,也是自2015年10月24日以来四个月内首次降准。

据此,分析师们普遍认为,本次降准将继续利好一线和核心二线城市的楼市。“在降首付、降税等前期政策刺激下,加之传统销售旺季即将到来,楼市将呈现供需两旺、量价齐升态势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《财经》表示。

另据央行公布的数据,今年1月央行新增人民币贷款2.51万亿元,同比多增1.04万亿元,创下单月纪录新高。1月末广义货币(M2)余额141.63万亿元,同比增长14%,创19个月新高;狭义货币(M1)余额41.27万亿元,同比增长18.6%。

“在去年9月和今年2月连续两次下调之后,央行已经将首套房的最低首付比例从30%降至20%,这意味着杠杆率从3.33倍升至5倍。宽松的货币政策下,各银行加大信贷投放力度,大量杠杆资金进入楼市,推高了一二线城市的房价。”国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师任泽平告诉《财经》。

央行相关统计显示,2015年上海市个人住房贷款新增1539.7亿元,同比多增942.1亿元,其中下半年新增1077.3亿元,同比多增857.3亿元;2016年1月,上海市新增个人住房贷款346.3亿元,打破去年9月218.9亿元的增量纪录,创下近三年新高。

2015年,北京市个人住房贷款新增1371.4亿元,同比多增906.3亿元,增速较2014年提高19个百分点。

2月2日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知,下调不实施“限购”城市首套房和二套房首付款比例;2月19日,财政部等三部委发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》,对个人购买家庭唯一住房的给予税收优惠。

针对“不限购城市”和居住性需求的连续政策刺激,使得全国房地产市场均受益。相关研究机构3月2日发布的《2016年2月中国房地产政策跟踪报告》显示,2月百城住宅均价环比上涨0.60%,同比上涨5.25%,涨幅均扩大。

二线城市受此政策刺激反应最为明显,一线城市房价的高涨开始向二线城市传导。2月份,中山市5.63%、苏州5.56%的房价单月环比涨幅已经超越了深圳的5.41%。

相关研究机构发布的百城价格指数还显示,2016年2月,百城价格指数环比、同比连续第七个月双涨,且涨幅均有所扩大。其中,主要二线城市同比涨幅明显扩大,武汉新房价格同比上涨16.31%,超越上海,仅次于深圳;保定、东莞等9个城市同比涨幅达到10%-20%。

一二线城市房价上涨带来了土地价格上涨。中原地产研究部统计数据显示,北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、重庆、厦门、大连10大城市2月份居住类住宅土地合计签约7宗,平均楼面价高达8872.82元/平方米,环比1月份7760.64元/平方米的成交楼面均价上涨14%,同比2015年2月土地成交均价涨幅高达190%。

与此同时,三四线城市的去库存压力依旧。“截至2015年末,中国商品房待售面积高达7.19亿平方米。要化解这个库存,也不是一件容易的事情,要有耐心。”3月6日,国家发展和改革委员会主任徐绍史公开表示。

相关研究机构公布的2月百城房价涨跌幅显示,2016年2月,住宅价格同比2015年2月下跌的城市个数为59个。其中,福州、泰州跌幅超过10%。分化态势依旧明显。

与三四线城市的去库存压力相比,炙手可热的一二线城市则出现了更多金融杠杆工具。由互联金融平台、地产中介等以转按揭、众筹、P2P、首付配资等形式推出的高杠杆房地产理财产品,也再度大幅增加房贷杠杆。

《财经》走访北京市链家等房地产中介了解到,目前市场上的“首付贷”中,最低可贷1万元,最高可以贷到房屋总价的20%。这就意味着,购房者如果足额贷满,理论上可以实现零首付购房。

“房价快速上涨,投机情绪加重,目前的房地产市场上需谨防恶意撬动杠杆的行为。”多位房地产界人士说。

郭乃硕向《财经》表示,一线城市本身具有较强的“虹吸效应”,但目前一线城市房价的快速上涨存在很大的非理性因素,这显然不利于房地产市场的健康稳定发展,一定程度上甚至会透支三四线城市购买力,加剧去库存难度。

资本的逻辑

快速上涨的一二线城市房价和不断扩大的房价分化局面,显然不是中央政府本轮调控楼市的初衷。

去库存是当前政府经济工作的一大重心,而房地产去库存又是重中之重。2015年12月召开的中央经济工作会议上,房地产去库存的政策需求正式提出,并强调“在适度扩大总需求的同时,着力加强供给侧结构的改革”。适度扩大房地产居住需求,成为加强供给侧改革的一个条件。

今年2月底召开的G20财长和央行行长会议上,央行行长周小川表示,目前货币政策稳健偏宽松,今后会更偏向着力于财政政策。对于住房问题,他明确表态,“个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的,有的国家占到40%-50%,中国只有百分之十几。房地产市场时冷时热,所以要进行逆周期调节。首付比例原来是30%,现在降低是有空间的。”

“本轮房地产新政是对需求侧的刺激。”上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰认为。但眼下摆在中国面前的是一个两难境地:在实体经济尚未实质性回暖之前,货币政策收紧是不可行的,短期内只会进一步宽松。3月1日央行再次下调存款准备金率,这次降准预计将向银行系统释放6000亿-7000亿元的流动性。“央行能够为疲弱的中国经济提供资金支持,但却无法掌控这些资金的流向。政府理想的情况是,压住一线城市,搞活三四线城市,不过,市场显然有自己的逻辑。”

中国社科院世界经济与政治研究所研究员张明告诉《财经》,股市不振、实体经济萎靡,目前全国范围内出现安全资产荒,能够提供高收益的“安全资产”更是寥寥无几,此时在资金面推动和各项楼市利好条件的刺激下,大量民间闲置投资资金和新增信贷资金,便大量自发流入一线城市房地产市场避险和套利。

而与2008年到2010年的那一波暴涨相比,本轮房产价格飙升可能还多了另一个重要动因,即人民币汇率看跌。当许多投资者预期人民币未来会继续贬值时,他们的合理选择首先是将手中的人民币换成美元。然而,为了缓解资本出逃压力,近期央行和外汇当局明显收紧了外汇管制,原先相对容易的外汇兑换,特别是向境外汇款变得异常困难。

“1月份信贷异常高增速也是政府在‘维持债务雪球+资本流出’下的无奈之举。”学界普遍给出这样的分析,既要保持经济增速不过快下滑,又要保持债务能继续滚下去,还要保持汇率不大贬值,当前形势无疑给中央政府出了一道难题。

央行金融研究所所长金中夏披露,到2012年底,全国居民债务为18万亿元,占当年GDP的34.7%;政府总债务是30.8万亿到33.8万亿元,债务率是59%;企业债务是65万亿元,债务率是125%,总债务率大约是221%。学界据此推测,2015年中国的债务/GDP比估计在300%左右,其中非金融企业的债务遥遥领先其他主要国家。

“即便是完全的资本管制,汇率能够保持,客观规律仍告诉我们债务雪球的滚动是有上限的,尤其是在我们的债务规模已经进入庞氏阶段时,即便我们M2仍保持天量投放也不可能持续追上债务的复利指数增长,并且在大放水的情况下会导致高通胀。”国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师任泽平表示。

“最新的下调存款准备金率表明,中国央行在艰难的经济形势中竭力保持宽松的货币政策。此举将消除中国资本外流的部分影响,缓和中国银行因不良贷款攀升而增加坏账准备的压力。”经济学人智库亚洲区董事Duncan Innes-Ker对《财经》表示。

采访的学者普遍认为,当前房价暴涨,依然是去杠杆导致的资金转移结果。

中国的国民杠杆率总体而言并不算高,但企业杠杆率非常高,居民杠杆率相对较低,而政府杠杆率不高不低。随着内外需萎缩,企业去杠杆势在必行,这必然导致银行体系坏账增加。按照一般逻辑,政府会对银行进行救援,这就意味着企业去杠杆的结果是政府加杠杆。但目前似乎政府不愿意加杠杆,而是想方设法通过居民部门加杠杆来帮助企业部门去杠杆。

但居民部门加杠杆的结果,通常是资产价格泡沫膨胀。“一方面,当前一线城市房价暴涨基本上与基本面无关,而主要受到资金面的推动;另一方面,当前一线城市房屋的购买者以机构与炒房者为主,真正居住与改善性购房的比重不高。这两者意味着,目前一线城市的房地产,越来越具有金融品的特征,而不再是具有刚性需求的必需品。而一旦一线城市房地产开始金融化,这就意味着,未来房价暴涨暴跌的概率将会显著增加。”张明说。